Mietkautionen und gerichtliche Hinterlegungen

Verweigerung der Rückgabe hinterlegten Vermögens in Marbella

Text

Verweigerung der Rückgabe gesetzlich geschuldeter Hinterlegungen

Es gibt Hinterlegungen, deren Begründung und Rückgabe nicht allein vom Willen der Parteien abhängen, sondern durch eine besondere gesetzliche Regelung vorgegeben und geregelt werden: Die Mietkaution nach dem spanischen Mietgesetz (Ley 29/1994) und die vor einem Gericht geleisteten Hinterlegungen oder Kautionen sind hierfür die beiden praktisch bedeutsamsten Beispiele. Bei RAKH ABOGADOS prüfen wir in jedem Einzelfall präzise, ob die Weigerung, diese Hinterlegungen zurückzugeben, einen bloßen zivilrechtlichen Konflikt darstellt — was der weit überwiegenden Mehrzahl der Fälle entspricht — oder ob umgekehrt die zusätzlichen Elemente vorliegen, die die Rechtsprechung für den Sprung ins Strafrecht verlangt.

Die Mietkaution: ein "unregelmäßiges Pfand" von im Wesentlichen zivilrechtlicher Natur

Artikel 36 des spanischen Mietgesetzes verpflichtet den Mieter zur Leistung einer gesetzlichen Kaution — eine Monatsmiete bei Wohnraummiete, zwei bei sonstiger Nutzung —, die der Vermieter bei Vertragsende zurückzugeben hat, sofern sie nicht zur Deckung von Schäden, offenen Nebenkosten oder rückständigen Mieten heranzuziehen ist. Die Zivilrechtsprechung qualifiziert diese Kaution als „unregelmäßiges Pfand", das die Gesamtheit der Pflichten des Mieters absichert, und betont wiederholt, dass die bloße Verzögerung oder Meinungsverschiedenheit über ihre Rückgabe — üblicherweise ausgerichtet auf die Frage, ob dem Mieter zurechenbare Schäden vorliegen und ob diese ordnungsgemäß nachgewiesen wurden — in der weit überwiegenden Mehrzahl der Fälle einen vertraglichen Konflikt darstellt, der auf zivilrechtlichem Weg zu lösen ist, mittels der entsprechenden Zahlungsklage und gegebenenfalls des gesetzlichen Verzugszinses nach Ablauf der Frist von einem Monat seit Rückgabe der Schlüssel.

Rechner: Beginn des gesetzlichen Verzugszinses bei der Kaution

Basierend auf der oben genannten Frist: ein Monat ab Rückgabe der Schlüssel, bevor der gesetzliche Verzugszins zu laufen beginnt.

Datum der Schlüsselübergabe

Wann der Strafrechtsweg tatsächlich eröffnet ist: die Grenze zur Unterschlagung

Die strafrechtliche Qualifizierung der Einbehaltung einer Mietkaution erfordert mehr als den bloßen Zahlungsverzug oder die Verspätung: Erforderlich ist der Nachweis der eigenen Tatbestandselemente der Unterschlagung nach Art. 253 CP — ein Titel, der eine Rückgabepflicht begründet, sowie ein Verfügungsakt mit endgültigem Willen zur Nichtrückgabe, ohne jede Rechtfertigung und ohne Absicht, offene Forderungen zu verrechnen. Die untergerichtliche Rechtsprechung verlangt für diesen Schritt regelmäßig, dass die Weigerung des Vermieters jeder nachvollziehbaren Begründung entbehrt — vollständiges Fehlen jeder Geltendmachung von Schäden oder Schulden, oder Geltendmachung offensichtlich erfundener oder nicht nachgewiesener Gründe — und dass sie trotz nachweisbarer Aufforderungen des Mieters fortbesteht. Bringt der Vermieter dagegen eine nachvollziehbare Meinungsverschiedenheit über den Zustand der Immobilie oder über geschuldete Beträge vor, auch wenn sich diese in einem späteren Zivilverfahren letztlich als unbegründet erweist, tendiert die Rechtsprechung dazu, den Strafrechtsweg auszuschließen, da es sich um eine dem strafrechtlichen Vorwurf fremde Frage der Kontenabrechnung handelt.

Kautionen und gerichtliche Hinterlegungen: der Fall der Kaution für die vorläufige Haftentlassung

Ein Fall von besonderer Bedeutung und deutlich klarerer strafrechtlicher Qualifizierung als die Mietkaution ist der Fall der Beträge, die einem Berufsträger zur gerichtlichen Hinterlegung übergeben werden — typischerweise die Kaution zur Sicherung der vorläufigen Haftentlassung eines Beschuldigten —, wenn dieser Berufsträger nach gerichtlicher Anordnung ihrer Rückgabe diese nicht an denjenigen zurückerstattet, der sie ihm übergeben hat. Die Rechtsprechung hat die Verurteilung wegen Unterschlagung in Fällen dieser Art bestätigt und dabei präzisiert, dass der Rechtsanwalt, der fremde Gelder mit dem eindeutigen Zweck erhält, eine gerichtliche Kaution zu leisten, als bloßer Verwahrer oder Verwalter der Gelder eines Dritten handelt, und dass die nachträgliche gerichtliche Rückgabeanordnung die fremde Natur des Geldes nicht ändert noch dessen Aneignung nach Abschluss des Verfahrens erlaubt, für das es hinterlegt wurde. Die Klarheit des Empfangstitels — Kaution für einen konkreten und dokumentierten gerichtlichen Zweck — und das Vorliegen einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung, die ihre Rückgabe anordnet, machen diesen Fall zu einem für die Strafverfolgung deutlich günstigeren Terrain als die Mietkaution, die einem größeren Spielraum für Meinungsverschiedenheiten über ihre Verwendung unterliegt.

Die behördliche Registrierung der Kaution: ihr Beweiswert

In zahlreichen Autonomen Gemeinschaften verpflichten das Mietgesetz und die regionale Wohnraumgesetzgebung den Vermieter, die erhaltene Kaution bei der zuständigen öffentlichen Stelle zu hinterlegen — eine Pflicht verwaltungsrechtlicher Natur, deren Nichterfüllung die zivil- oder strafrechtliche Qualifizierung der späteren Weigerung, sie dem Mieter zurückzugeben, für sich genommen nicht ändert, die jedoch ein Beweismittel erster Ordnung darstellt: Sie belegt urkundlich das Bestehen, den genauen Betrag und das Datum der Begründung der Hinterlegung — Umstände, die mitunter in Zweifel gezogen werden, wenn eine solche förmliche Registrierung nicht erfolgt ist. Wir prüfen in jedem Fall, ob diese verwaltungsrechtliche Pflicht erfüllt wurde, angesichts des Beweisnutzens, den dies sowohl für die Verteidigung des Vermieters als auch für die Forderung des Mieters bringt.

Unsere Strategie

Für den beschuldigten Vermieter: Wir weisen das Bestehen einer nachvollziehbaren und dokumentierten Meinungsverschiedenheit über Schäden oder offene Beträge nach und lenken den Konflikt auf den zivilrechtlichen Weg, wodurch der strafrechtliche Vorwurf ausgeschlossen wird.
Für den geschädigten Mieter: Entbehrt die Weigerung jeder nachgewiesenen Grundlage und besteht sie trotz nachweisbarer Aufforderungen fort, betreiben wir sowohl die zügige zivilrechtliche Forderung als auch, wenn die Umstände es rechtfertigen, den Strafrechtsweg.
Verteidigung bei gerichtlichen Hinterlegungen: Bei nicht zurückerstatteten gerichtlichen Kautionen, die von dem sie verwaltenden Berufsträger einbehalten wurden, weisen wir die konkrete Zweckbestimmung der Gelder und das Vorliegen der gerichtlichen Rückgabeentscheidung als zentrale Elemente der Anklage oder der Verteidigung nach.
Fristenkoordination: Wir überwachen die Frist von einem Monat nach Art. 36.4 LAU sowie die übrigen anwendbaren Verjährungsfristen und verhindern so den Verlust der Klage durch bloßen Zeitablauf.

Wird Ihnen unrechtmäßig eine Mietkaution oder eine gerichtliche Hinterlegung einbehalten, oder sehen Sie sich einer Anklage gegenüber, weil Sie ein gesetzlich geschuldetes Depot nicht zurückgegeben haben? Die zutreffende Abgrenzung zwischen dem zivilrechtlichen Konflikt und der strafrechtlichen Zuwiderhandlung ist von Anfang an entscheidend. Bei RAKH ABOGADOS verteidigen wir Ihre Interessen mit technischer Präzision im gesamten spanischen Staatsgebiet.

Häufig gestellte Fragen

Begeht ein Vermieter, der mir die Mietkaution nicht zurückgibt, eine Straftat?

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