Арендные залоги и судебные депозиты

Отказ вернуть переданное на хранение имущество в Марбелье

Текст

Отказ вернуть депозиты (залоги), подлежащие возврату в силу закона

Существуют депозиты (залоги), учреждение и возврат которых зависят не только от воли сторон, но прямо предписаны и урегулированы специальной правовой нормой: арендный залог по городской аренде согласно Закону 29/1994 и судебные депозиты или залоги, внесённые в распоряжение судебного органа, — два наиболее практически значимых примера. В RAKH ABOGADOS мы точно анализируем в каждом случае, представляет ли отказ вернуть такие депозиты простой гражданско-правовой конфликт — что имеет место в подавляющем большинстве случаев — либо, напротив, присутствуют дополнительные элементы, которые судебная практика требует для перехода к уголовно-правовому пути.

Арендный залог: «нетипичный залог» («prenda irregular») по существу гражданско-правовой природы

Статья 36 Закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) обязывает арендатора внести законный залог — в размере одного месяца арендной платы при аренде жилья и двух месяцев при аренде для иного использования, — который арендодатель обязан вернуть по окончании договора, если только он не должен быть направлен на покрытие ущерба, задолженности по коммунальным платежам или неуплаченной арендной платы. Гражданская судебная практика квалифицирует этот залог как «нетипичный залог» («prenda irregular»), обеспечивающий совокупность обязательств арендатора, и неизменно указывает, что простая просрочка или разногласие относительно его возврата — как правило, сосредоточенное на вопросе о наличии ущерба, за который отвечает арендатор, и о том, был ли он надлежащим образом подтверждён, — представляет собой, в подавляющем большинстве случаев, договорный конфликт, подлежащий разрешению в гражданском порядке путём предъявления соответствующего денежного требования и, при необходимости, начисления законных процентов по истечении месячного срока с момента передачи ключей.

Калькулятор: начало начисления законных процентов по залогу

На основании указанного выше срока: один месяц с момента передачи ключей, после которого начинают начисляться законные проценты за просрочку.

Дата передачи ключей

Когда уголовно-правовой путь действительно применим: граница с присвоением чужого имущества

Уголовно-правовая квалификация удержания арендного залога требует нечто большего, чем простая неуплата или просрочка: необходимо доказать элементы, свойственные присвоению чужого имущества по статье 253 Уголовного кодекса, — правовое основание, порождающее обязанность возврата, и акт распоряжения имуществом с окончательным намерением не возвращать его, без какого-либо оправдания и без намерения урегулировать оставшиеся расчёты. Судебная практика нижестоящих судов требует для такого перехода, чтобы отказ арендодателя был лишён какого-либо оправдываемого мотива — полное отсутствие ссылки на ущерб или задолженность либо ссылка на явно вымышленные или неподтверждённые причины — и чтобы он сохранялся, несмотря на достоверные требования арендатора. Когда же, напротив, арендодатель заявляет разумное разногласие относительно состояния объекта недвижимости или причитающихся сумм, даже если впоследствии в гражданском процессе это разногласие окажется необоснованным, судебная практика, как правило, исключает уголовно-правовой путь, поскольку речь идёт о вопросе урегулирования расчётов, не относящемся к уголовному упрёку.

Судебные залоги и депозиты: случай депозита для освобождения под залог

Особо значимым случаем, при этом обладающим гораздо более ясной уголовно-правовой квалификацией, чем арендный залог, является случай денежных средств, переданных специалисту для внесения в качестве судебного депозита — как правило, залога, предназначенного для обеспечения освобождения расследуемого лица под залог, — когда этот специалист, после того как суд распорядился об их возврате, не возвращает их тому, кто их передал. Судебная практика подтверждала осуждение за присвоение чужого имущества в подобных случаях, уточняя, что адвокат, получающий чужие средства с недвусмысленной целью внесения судебного залога, действует как простой хранитель или управляющий чужими средствами, и что последующее судебное распоряжение об их возврате не изменяет чужую природу денежных средств и не допускает их присвоения после завершения производства, для которого они были внесены. Ясность основания получения — залог для конкретной и документально подтверждённой судебной цели — и наличие вступившего в силу судебного решения, предписывающего их возврат, делают этот случай гораздо более благоприятной почвой для уголовного преследования, чем арендный залог, подверженный большему разбросу мнений относительно его применения.

Административная регистрация залога: его доказательственное значение

Во многих автономных сообществах Закон о городской аренде и региональное жилищное законодательство обязывают арендодателя депонировать полученный залог в компетентном государственном органе — обязанность административного характера, невыполнение которой само по себе не меняет гражданско-правовую или уголовно-правовую квалификацию последующего отказа вернуть его арендатору, но которая представляет собой доказательство первостепенного значения: она документально подтверждает существование, точный размер и дату внесения депозита — обстоятельства, которые порой оспариваются при отсутствии такой формальной регистрации. Мы проверяем в каждом деле, была ли выполнена эта административная обязанность, ввиду доказательственной пользы, которую это приносит как защите арендодателя, так и требованию арендатора.

Наша стратегия

Для обвиняемого арендодателя: мы доказываем наличие разумного и документально подтверждённого разногласия относительно ущерба или причитающихся сумм, направляя конфликт в гражданско-правовое русло и исключая уголовный упрёк.
Для пострадавшего арендатора: когда отказ лишён какого-либо подтверждённого основания и сохраняется, несмотря на достоверные требования, мы выстраиваем как оперативное гражданское требование, так и, когда обстоятельства это оправдывают, уголовно-правовой путь.
Защита по судебным депозитам: в случаях с судебными залогами, не возвращёнными управлявшим ими специалистом, мы доказываем конкретное назначение средств и наличие судебного решения об их возврате как центральные элементы обвинения или защиты.
Координация сроков: мы отслеживаем месячный срок по статье 36.4 LAU и остальные применимые сроки давности, не допуская утраты права на иск вследствие простого истечения времени.

Вам неправомерно удерживают арендный залог или судебный депозит, либо вы столкнулись с обвинением в невозврате депозита, подлежащего возврату в силу закона? Правильное разграничение между гражданско-правовым конфликтом и уголовно наказуемым деянием имеет решающее значение с самого первого момента. В RAKH ABOGADOS мы защищаем ваши интересы с техническим профессионализмом по всей Испании.

Часто задаваемые вопросы

Совершает ли преступление арендодатель, который не возвращает мне арендный залог?

Смотреть ответ в разделе Часто задаваемых вопросов →